Liebe Unioner,

viele von Euch sind wahrscheinlich Mieter. Genauso werden viele von Euch mitbekommen haben, dass der Berliner Senat einen Mietendeckel plant. Und um den Kreis zu schließen, haben sicher ganz viele von Euch selbst eine Mieterhöhung im Briefkasten gefunden, um deren – ganz juristisch formuliert – Zustimmung nun verlangt wird.

Was gilt es nun zu tun? Darauf warten, bis der Senat endlich sein Gesetz beschließt? Wie kann ich taktisch am besten jetzt damit umgehen, nachdem viele Vermieter den Hebel angesetzt haben, soweit sie noch konnten?

Der Regelfall läuft so:

Soweit keine umfassenden Modernisierungsmaßnahmen oder ähnliches vorliegen, können Eigentümer von Immobilien die Miete erhöhen bis sie der ortsüblichen Vergleichsmiete entspricht. Hierfür gibt es zunächst einige Grundkriterien, die bereits jeder für sich daheim ausrechnen kann. So dürfen die Vermieter – zumindest in Berlin – die Kaltmiete nicht mehr als 15 % innerhalb der letzten drei Jahre erhöht haben. Wer also am 01.10.2016 1.000,00 Euro Kaltmiete bezahlt, braucht am 01.10.2019 nicht mehr als 1.150,00 Euro zu bezahlen.

Dazu muss die letzte Mieterhöhung 15 Monate zurückliegen. Das heißt am Beispiel: wer zum 01.07.2018 zuletzt eine Mieterhöhung in Kauf nehmen musste, darf erst zum 01.10.2019 wieder mit einer neuen Mieterhöhung behelligt werden, da der Vermieter erst nach Ablauf eines Jahres, also frühestens ab dem 01.07.2019, mit dem Schreiben eine neuerliche Erhöhung ankündigen kann.

Kompliziert wird es dann, wenn all diese Kriterien eingehalten sind. Dann kommt es auf Eure konkrete Wohnung an.

Zentraler Anknüpfungspunkt für die Mieterhöhung an die ortsübliche Vergleichsmiete ist der Mietspiegel. Manche Kommunen haben einen, manche nicht – Berlin hat sogar einen qualifizierten Mietspiegel. Es gibt auch andere Möglichkeiten eine Mieterhöhung zu begründen wie bspw. Vergleichswohnungen oder Sachverständigengutachten, aber das soll hier außen vorgelassen sein.

Der aktuelle Mietspiegel des Jahres 2019 ist auf der Internetseite der Stadt Berlin abrufbar. Hierbei haben unterschiedliche Interessenverbände jeder Seite mitgewirkt und statistische Erhebungen zu den Bestandsmieten getroffen. Dabei wird in einem konkreten Zeitraum erfasst in welchem Bezirk, Kiez oder sogar Straßenzug welche Miete bezahlt werden muss und wie sich der Mietzins flächendeckend gesteigert hat. Auch relevant ist, welches Baujahr die Miethäuser haben – im historischen Kontext natürlich auch, ob sie in Ost- oder West-Berlin stehen.

Nun könnt Ihr anhand des Mietspiegels grundlegend erkennen, auf welche Kriterien es bei Eurer Wohnung ankommt. Grundsätzlich gilt: alles in und um Eure Wohnung herum ist relevant.

Anhand des Berliner Mietspiegels kann nun ungefähr bestimmt werden, was für die eigene Wohnung der konkrete Mietpreis pro Quadratmeter wäre.

Aber Vorsicht ist natürlich trotzdem geboten, denn: auch hier sind gewisse Kriterien wertungsoffener als andere.

Solltet Ihr die Frist zur Zustimmung ohne Reaktion verstreichen lassen, so kann der Vermieter nach Ablauf dieser beim zuständigen Amtsgericht Klage erheben. Will man gegen seine Mieterhöhung vorgehen, so ist durchaus eine gewisse Eile geboten – Gerichtsverfahren produzieren schließlich unnötige Kosten und auch Ärger!

Ja und was ist jetzt mit dem Mietendeckel? Tatsächlich weiß keiner zum jetzigen Zeitpunkt so richtig, was am Ende dabei rauskommen wird. Ein Gesetzesentwurf liegt schon vor, doch werden die Details in den Ausschüssen gerade besprochen. Was derzeit herausgedrungen ist, dass die Mieten wohl rückwirkend zum 18. Juni 2019 eingefroren werden und es eine Maximalobergrenze geben soll. Aber auch hiervon wird es Ausnahmen geben und es werden wohl auch noch Abweichungen kommen. Wir lassen uns also überraschen.

Eisern Union

Dirk Gräning

Rechtsanwalt