Liebe Unioner,

etwas verspätet, auch von mir ein herzliches Willkommen zur neuen Saison. Schade, dass unser Stadion nur so dürftig gefüllt werden darf. Hoffen wir, dass hier bald wieder Normalität eintritt und möglichst viele von uns die Chance haben, die Spiele unserer Mannschaft live zu verfolgen. Auch in dieser Saison möchte ich Euch wieder über verschiedene rechtliche Sachverhalte Erläuterung geben. Dabei werde ich zunächst einmal mit etwas fußballfremden Themen beginnen. Ich hoffe, Euch auch damit interessante Sachverhalte nahezubringen.

Viele Menschen waren nach der Wende sehr froh, das Grundstück, auf dem ihr Haus stand,  kaufen zu können. Es bestand einerseits die Möglichkeit, dies nach dem sogenannten Sachenrechtsbereinigungsgesetz zu tun. Man bezahlte dann für den Grund und Boden den hälftigen Verkehrswert. Das Gebäudegrundbuch und das Grundbuch für den Grund und Boden, so wie damals in der DDR geführt, wurden zusammengelegt und man wurde Eigentümer des gesamten Grundstückes. Das BGB kennt keine Trennung zwischen Gebäudeeigentum und Eigentum an Grund und Boden.

Eine andere Variante war der Erwerb des Grund und Bodens nach dem sogenannten „Modrow Gesetz“. Hier bestand die Möglichkeit unter bestimmten Gegebenheiten, auf die ich im Einzelnen jetzt hier nicht eingehen möchte, den Grund und Boden, auf dem sein Gebäude stand, zu erwerben. Es wurde hier allerdings nur ein vergleichsweise sehr geringer Kaufpreis verlangt. Meist waren das nur einige 100 DM. Dafür ließ sich das Land Berlin dann ein Vorkaufsrecht eintragen.

Nachdem es eine Weile rechtliche Streitigkeiten um die Wirksamkeit einer solchen Vereinbarung zu den Vorkaufsrechten gab, einigte man sich schließlich und vereinbarte ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht zwischen dem Land Berlin und dem Erwerber. Dieses sicherte sich dann das Land Berlin mit einer sogenannten Auflassungsvormerkung, die in die Abteilung II des Grundbuches eingetragen wurde. Diese sollte 30 Jahre ab Beurkundung bestehen bleiben.

Die Erwerber waren in erster Linie natürlich sehr froh über die bestehende Möglichkeit, die Grundstücke sehr billig kaufen zu können. An die damit verbundenen Belastungen, wie die oben dargestellte Auflassungsvormerkung und der Eintragung einer Grundschuld zur Absicherung möglicher Ansprüche der Alteigentümer, machte man sich damals wenig Gedanken. Über Jahre spielten diese Verträge an sich auch keine große Rolle. Nunmehr sind aber seit der Wende mehr als 30 Jahre vergangen und viele Bürger, die damals in den neunziger Jahren diese Grundstücke erworben haben, sind jetzt bereits im Rentenalter.

Wenn man jetzt ein solches Grundstück verkaufen möchte und dieser Wunsch kommt jetzt immer häufiger, weil man es z.B.  nicht mehr schafft, das Grundstück zu bewirtschaften und lieber in eine Wohnung ziehen möchte, erleben viele nach anwaltlicher Beratung eine für sie böse Überraschung. Die im Grundbuch eingetragene Auflassungsvormerkung bleibt wie oben ausgeführt 30 Jahre ab Beurkundung im Grundbuch.

Da viele dieser Verträge erst ab 1993,1994 und später geschlossen worden sind, besteht das Recht des Landes Berlin auf Eintragung dieser Auflassungsvormerkung immer noch fort. D. h. letztlich, dass man ohne Zustimmung des Landes Berlin sein Grundstück nicht verkaufen kann. Möglich ist, dass man z.B. das Grundstück an seine Kinder verschenkt. Aber auch dann muss das Land Berlin zustimmen. Das tut es nur, wenn den Kindern die Verpflichtung auferlegt wird, alle Rechte des Landes Berlin, so auch die Auflassungsvormerkung zu übernehmen. Wenn man das Grundstück an fremde Dritte verkaufen möchte, kann man über das Bezirksamt einen Antrag stellen. Das Land Berlin ist in der Regel dazu auch bereit und wird der Löschung dieser Auflassungsvormerkung bei Einhaltung bestimmter Bedingungen zustimmen.

In der Folge ermittelt das Bezirksamt in Zusammenarbeit mit der Berliner Immobilienmanagement GmbH, die für das Land Berlin tätig ist, den aktuellen Verkehrswert des Grund und Bodens. Nach Ermittlung dieses Wertes verlangt das Land Berlin die Ausgleichszahlung in Höhe eines Betrages, der dem Verkehrswert zu 1/2 entspricht. Beachtet werden muss dabei, dass es tatsächlich nur um den Preis für Grund und Boden geht, das Gebäude gehörte schließlich schon damals dem Veräußerer. Man hat dann die Möglichkeit, das Grundstück an Dritte zu verkaufen und die Auflassungsvormerkung löschen zu lassen, wenn man sicherstellt, dass aus dem Kaufpreis ein Betrag, den das Land Berlin als Ablösewert verlangt und der dem hälftigen Verkehrswert des Grund und Bodens entspricht, an das Land Berlin gezahlt wird.

Damit will man letztlich sicherstellen, dass die Käufer, die den Grund und Boden nach dem damaligen Modrow Gesetz gekauft haben, den Bürgern gleichgestellt werden, die ihr Grundstück nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz gekauft haben und schon damals den hälftigen Verkehrswert für Grund und Boden zahlen mussten. Wichtig zu wissen ist noch, dass, soweit man ein solches Verfahren anstrebt, beachten muss, dass der vom Land Berlin ermittelte Ablösebetrag nur für drei Monate gilt. D. h. man muss dann auch relativ schnell einen Käufer für das Grundstück finden oder besser noch, ihn bereits schon haben.

 Wenn sich die Sache länger hinzieht muss man eine erneute Anfrage stellen, weil sich möglicherweise in dieser Zeit auch der Verkehrswert verändert hat. Alles ein etwas kompliziertes, aber machbares Procedere. Denen, die an das Land Berlin keine Ablösebeträge leisten müssen kann man nur empfehlen, dass sie bis zu einem Verkauf 30 Jahre ab dem Zeitpunkt der damaligen Beurkundung warten müssen. Für Fragen stehe ich Euch gern zur Verfügung.

Eisern Union

Dirk Gräning

Rechtsanwalt