Liebe Unioner,

in Zeiten, in denen es in Berlin immer schwerer wird, eine Wohnung zu finden, die den eigenen Vorstellungen entspricht und dazu auch noch bezahlbar ist, ist man schnell dabei, Vereinbarungen zu treffen, um auf jeden Fall sicherzustellen, dass man neben anderen zahlreichen Mitbewerbern die angebotene Wohnung schließlich auch erhält.

Nicht selten treffen für diesen Fall der noch in der Wohnung befindliche Mieter und der potentiell neue Mieter Vereinbarungen, die beispielsweise auch die Ausführung von Schönheitsreparaturen zum Inhalt haben.

Im Rahmen einer solchen Vereinbarung verpflichtet sich der neue Mieter, für den Vormieter die Schönheitsreparaturen zu leisten, die dieser laut seinem Mietvertrag  in der Wohnung zu übernehmen und diese Arbeiten vor seinem Auszug noch zu leisten hätte. Damit stellt der neue Mieter den alten Mieter gegenüber seinem Vermieter frei von dieser Vertragspflicht. Er übernimmt eine unrenovierte Wohnung vom Vermieter. Im Mietvertrag wird er dann durch eine Formularklausel zur Übernahme der Schönheitsreparaturen verpflichtet.

Es stellt sich für diesen Fall bei Auszug des neuen Mieters die Frage, ob dieser sich gegenüber dem Vermieter darauf berufen kann, beim eigenen Auszug diese Schönheitsreparaturen, die er quasi vorher dem Vormieter abgekauft hat, nicht mehr leisten zu müssen.

Der Bundesgerichtshof hat sich mit einem solchen Fall beschäftigt und dazu am 22. August 2018 ein Urteil gesprochen.

In dem dem Bundesgerichtshof vorliegenden Fall hatte dieser zu urteilen, ob eine solche oben dargestellte Vereinbarung zwischen Vormieter und Mieter den Vermieter tatsächlich berechtigt, die Schönheitsreparaturen durch einen Formularvertrag auf den Mieter überzuwälzen, obwohl die Wohnung bei Übergabe nicht renoviert war.

Der Mieter hatte am Ende seiner Mietzeit zwar die Schönheitsreparaturen durchgeführt. Diese hatte der Vermieter aber als mangelhaft eingestuft und nach erfolgloser Fristsetzung selber einen Malerbetrieb beauftragt, die Schönheitsreparaturen durchzuführen bzw. die vom Mieter geleisteten Arbeiten nachzubessern. Die dabei entstandenen Kosten wollte der Vermieter von seinem Mieter ersetzt bekommen.

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat entgegen den Vorinstanzen dem Mieter Recht gegeben und den Anspruch des Vermieters abgewiesen.

In seinem Urteil hält der Bundesgerichtshof an seiner bisherigen Rechtsprechung fest, dass die Verpflichtung des Vermieters nicht ohne weiteres auf den Mieter übertragen werden kann, sofern der Vermieter dem Mieter keinen angemessenen Ausgleich gewährt. Dieser Ausgleich soll den Mieter so stellen, als habe der Vermieter ihm eine renovierte Wohnung überlassen.

Das begründet der Bundesgerichtshof auch damit, dass anderenfalls der Mieter dem Vermieter die Wohnung in einem besseren Zustand zurückgeben müsste, als er sie vom Vermieter erhalten hatte und somit ungerechtfertigt benachteiligt wäre.

Weiterhin stellt der Bundesgerichtshof klar, dass Renovierungsvereinbarungen zwischen Mieter und Vormieter nur Wirkung zwischen den Parteien entfalten und mithin auch keinen Einfluss auf die Wirksamkeit der im Mietvertrag zwischen Vermieter und neuem Mieter enthaltenen Verpflichtungen haben kann.

Insoweit gilt es, immer sehr sorgfältig zu prüfen, inwieweit man als Mieter tatsächlich verpflichtet ist, dann bei Auszug noch entsprechende Arbeiten durchzuführen. Der Bundesgerichtshof hat in einer Reihe von früheren Entscheidungen bereits verschiedene formularmäßige Mietvertragsklauseln, die ein Überwälzen der Schönheitsreparaturen auf den Mieter beinhalten, für unwirksam erklärt.

Eisern Union

Dirk Gräning

Rechtsanwalt